Paragraaf Grondbeleid

In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.

A. Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2015-2019 (raadsnummer 2015-453) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

  • De ambitie om de stad op peil te houden met haar goede voorzieningen, veel werkgelegenheid en een divers samengestelde bevolking plaatsvindt in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers bijna niet meer voorradig (met uitzondering van Galecopperzoom);
  • Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;
  • Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;
  • We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;
  • De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;
  • Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;
  • De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;
  • Gelet op de huidige (financiële) omstandigheden en het gebrek aan grondposities we er in deze nota vanuit gaan dat het vertrekpunt van de gemeente Nieuwegein bij nieuwe ontwikkelingen een overwegend faciliterend grondbeleid is.

B. Uitvoering grondbeleid

Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.

C. Financiële positie van het Grondbedrijf

De jaarstukken 2017 van het Grondbedrijf geeft een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hierin valt in het onderdeel ‘wat heeft het gekost in 2017’ te zien dat het financieel resultaat van Grondbedrijf € 20.588.202 is. Met inachtneming van dit resultaat over 2017 is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 01-01-2018 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.

Het Grondbedrijf heeft een positief resultaat gerealiseerd van € 20,6 miljoen. Dit komt door winstnemingen bij diverse complexen van € 20,5 miljoen (waaronder Het Klooster: € 19,9 miljoen). Deze winstnemingen zijn voorgeschreven door de gewijzigde regels van de commissie BBV. Concreet betekent dit dat winst genomen moet worden volgens de percentage of completion methode en niet pas bij 50% gerealiseerde verkopen zoals in de Nota Grondbeleid staat.Voor de grondexploitatie van Het Klooster wordt met de POC methode 19,9 mln. winst genomen. Als deze methode reeds vorig jaar was toegepast zou er 12,5 mln. winst genomen zijn. Dus over 2017 is de winst volgens de POC methode 7,4 mln.

Het resultaat voor de complexen Snippergroen/ Verhuur commerciële ruimte/ Erfpachtcomplex / Kansrijke locaties is € 0,4 miljoen.  Het resultaat niet toerekenbare kosten is  € -0,4 miljoen door algemene uren van het Grondbedrijf die niet ten laste van de grondexploitaties geboekt mochten worden. Voor € 0,1 miljoen komt het resultaat door een verlaging van de voorziening voor complex Lekboulevard Hoog Zandveld als gevolg van een verbetering op dat complex (minder verlies).

Na verwerking van het reeds verwachte resultaat en de administratieve afhandeling van de NHWL resteert een resultaat Grondbedrijf 2017 van € 17,9 miljoen. Er wordt voorgesteld dit resultaat minus de afdracht aan de algemene dienst vanwege de egalisatiesystematiek plan- en vat-kosten (€ -0,3 miljoen) minus te betalen vennootschapsbelasting 2017 (€ -0,3 miljoen) plus de correctie van eerder geschatte VPB-lasten 2017 die te hoog waren geschat (€ +0,5 miljoen), toe te voegen aan de reserve Grondbedrijf.

Na resultaatbestemming is de stand van de reserve Grondbedrijf per 1 januari 2018 € 27,5 miljoen positief. Binnen deze reserve Grondbedrijf is een bedrag van € 1,2 miljoen geoormerkt voor het project Binnenstad.

De stand van de voorziening voor verlieslatende complexen is per 1-1-2018:

De voorziening is met € 0,15 miljoen afgenomen ten opzichte van vorig jaar naar aanleiding van de actualisaties van de grondexploitatie Lekboulevard Hoog Zandveld als gevolg van een verbetering op dat complex (minder verlies).

Conclusie
Er is nog steeds sprake van hoogconjunctuur. In 2018 wordt een groei verwacht van 3,1%. We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De totale boekwaarde van de grondexploitaties is het afgelopen jaar gedaald met 3 miljoen. Deze lagere boekwaarde is gunstig voor de risico positie van de gemeente. Daarnaast is de reserve Grondbedrijf toegenomen met € 19,9 miljoen tot € 27,5 miljoen positief na resultaatbestemming.

De gemeente moet voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën.